Idee per tornare a vincere. Nuove politiche per la casa, le proposte di Confedilizia

In parte il fenomeno è ineluttabile, per ragioni note, legate ai cambiamenti di abitudini delle persone, all'espandersi del commercio elettronico, all'andamento demografico. Ma due interventi – riguardanti l'affitto – possono contribuire ad attenuarlo. La locazione di immobili a uso diverso dall'abitativo (locali commerciali, uffici ecc.) da par-te di persone fisiche è gravata – direttamente o indirettamente – da almeno 6 imposte: Irpef, addizionale comunale Irpef, addizionale regionale Irpef, Imu, imposta di registro e imposta di bollo. Un carico di tassazione che – combinato con la lunga durata obbligatoria dei contratti (12 o 18 anni, a seconda delle attività) e con gli altri vincoli di una regolamentazione risalente a quasi mezzo secolo fa (la legge n. 392 del 1978, nota, per la sua parte relativa alle abitazioni, come legge dell'equo canone) – determina un forte ostacolo all'incontro fra domanda e offerta di immobili in locazione. Tale ostacolo sarebbe attenuato dall'introduzione di un regime di imposizione del reddito da locazione sostitutivo dell'Irpef, in analogia con quanto in essere dal 2011 per le loca-zioni residenziali. A questa conclusione sono già giunti il Governo e il Parlamento, che hanno A quasi mezzo secolo fa l'ultima legge a cui s'ispirano molti dei vincoli attuali come quello per i contratti di locazione l'attività si svolgeva, “al fine di utilizzarli per la ripresa dell'attività medesima”. Perché non estendere questa misura, se la si ritiene valida? POLITICHE ABITATIVE Quello abitativo è un tema che necessita di essere trattato con un ventaglio di misure, affiancando a quelle la cui realizzazione richiede tempi estesi, come è il caso degli interventi di edilizia pubblica o pubblico-privata, altre che siano in grado di produrre effetti immediati. Da questo punto di vista, un ruolo importante può essere svolto dalla proprietà immobiliare diffusa, fatta di milioni di piccoli risparmiatori, e dall'affitto privato. Occorre ampliare questa tipologia di offerta abitativa, che ha grandi margini di crescita. E per farlo bisogna dare ai proprietari incentivi e sicurezze. Tra gli incentivi, due misure – in particolare – potrebbero essere in grado, con oneri molto limitati, di determinare un incremento del numero di case disponibili a “prezzi” accessibili. La prima è l'estensione a tutti i comuni dell'aliquota del 10 della cedolare secca prevista in caso di utilizzo dei contratti di locazione a canone concordato, quelli che hanno minimi e massimi fissati in sede locale dai rappresentanti della proprietà e dell'inquilinato. Ora quest'aliquota ridotta si applica nei comuni capoluogo, in quelli confinanti con 11 grandi città, nei comuni considerati ad alta tensione abitativa e in quelli colpiti da specifiche calamità. La sua estensione a tutta Italia avrebbe il pregio, oltre che di semplificare un sistema farraginoso, di ridurre la pressione abitativa su alcuni centri, indirizzando la richiesta di case su altri e favorendo la rivitalizzazione di aree interne. Il secondo intervento che si suggerisce consiste nell'incremento della riduzione Imu prevista per la medesima tipologia di locazioni. Attualmente la percentuale è del 25: se ne suggerisce almeno il raddoppio, ma se si arrivasse all'azzeramento dell'imposta il messaggio giungerebbe in modo inequivocabile e le risposte in termini di maggiore offerta abitativa sarebbero conseguenti. Parallelamente, è necessario agire in altre due direzioni: da un lato, garantendo un livello adeguato di contributi per il pagamento dei canoni di locazione da parte delle famiglie meno abbienti; dall'altro, rendendo certi e rapidi i tempi degli sfratti. RIQUALIFICAZIONE DEL PATRIMONIO EDILIZIO L'Italia dispone di un patrimonio edilizio molto esteso ma in larga parte risalente nel tempo, spesso realizzato prima dell'introduzione delle più recenti normative in materia antisismica ed energetica. In questo quadro, incentivi fiscali mirati possono rappresentare uno strumento essenziale per favorire interventi di manutenzione, messa in sicurezza e ammodernamento degli edifici. Passata l'esperienza del superbonus, è tempo di dare vita a un complesso di incentivi equilibrato e stabile, che selezioni alcune priorità e su di esse concentri le maggiori risorse fra quelle disponibili. IL PESO DELLA PATRIMONIALE IMU La fiscalità immobiliare ha però anche un elefante nella stanza. Si tratta dell'Imu, l'imposta sugli immobili che dal 2012 – per decisione del Governo Monti – ha sostituito l'Ici. Un carico di tassazione che viaggia annualmente fra i 22 e i 23 miliardi di euro (l'Ici ne pesava circa 9) e che colpisce tutto il patrimonio immobiliare, fatta eccezione per la maggior parte delle “abitazioni principali”: fra queste ultime, sono infatti tassate anche se “prime possono essere né utilizzati dai proprietari, né venduti, né locati. Anche per queste ragioni – ma non solo per queste ragioni – occorre mettere in discussione l'impianto di un'imposta che, come tutte le patrimoniali, è progressivamente espropriativa dell'oggetto dell'imposizione. E iniziare a ragionare, invece, di un sistema di tassazione locale diverso, correlato da un lato alla capacità reddituale dei cittadini e, dall'altro, all'entità dei servizi offerti dai Comuni. In attesa di tale cambio di direzione, l'Imu andrebbe comunque eliminata per alcune situazioni limite (immobili in aree spopolate, locali commerciali vuoti, edifici inagibili ecc.). Di questi temi parleremo il 19 maggio, a Roma, nel corso dell'assemblea annuale della Confedilizia, che quest'anno vedrà una parte pubblica, aperta ai singoli proprietari, affiancarsi a quella privata, riservata ai delegati delle Associazioni territoriali di tutta Italia. Si tratterà di un importante momento di confronto con le istituzioni, con la stampa e con le altre associazioni di categoria per ribadire con forza e convinzione le posizioni e le istanze della proprietà edilizia. E per ascoltare dal Governo – sperabilmente – qualche buon proposito per quest'ultimo anno di legislatura. * Presidente Confedilizia